关于审核物业管理公司的一个问题

牛角尖

- j+ b8 x5 Z. H, Q/ s, f+ T
* }) K8 t; k: M) \8 R+ h1 I

审核QES某物业管理公司住宅小区项目部

小区内有经营的门面，可以开餐馆，经查实餐馆的门面是业主租给餐馆的。

审核时是否要查餐馆的经营许可证及健康证。有两种说法：

a) 应该查，理由是经营许可证和健康证都是法规要求的。小区内不能有违规经营的现象

b)不用查，理由是物业管理的职责是提供物业管理服务，餐馆的经营不属于物业管理范围，物业公司只提供扫地、修灯、更换水龙头等物业管理服务。不参与也不为客户的核心业务与活动负责

到底查还是不查呢？

牛角尖

5 c1 T. ~3 n  F. _2 z
第45条，提到这几条都和物业管理的职责有关，治安--对应秩序维护（保安），环保是对外界的影响也属于秩序维护范畴，房子装修和使用涉及到安全也是物业的职责，但没提到食品安全，好像理由还不充分。。提到使用应该是房屋的用途不能违规，如开赌场等。但是是可以用于开餐馆的。 至于开餐馆涉及到的法规问题，物业应该管不到，物业也查不到这些证件。审核组更是没资格去审查餐馆

牛角尖

牛角尖 发表于 2023-4-16 09:43
$ b+ f1 r& \) s7 U& E/ L第45条，提到这几条都和物业管理的职责有关，治安--对应秩序维护（保安），环保是对外界的影响也属于秩序维 ...

管理体系认证业务范围分类内容说明
35.15.00  设施综合支持服务活动
3 B2 Z! l5 T6 T本小类包括结合客户的各种设施提供支持服务。这些服务包括一般的室内清洁、维护、垃圾清理、警戒和安保、邮件递送、接待、洗衣及相关服务，以支持设施内部的运营。完成这些支持活动的工作人员不参与也不为客户的核心业务与活动负责。

牛角尖

牛角尖 发表于 2023-4-16 09:43
第45条，提到这几条都和物业管理的职责有关，治安--对应秩序维护（保安），环保是对外界的影响也属于秩序维 ...

/ r7 I6 b" w; m1 F/ n小区内有经营的门面，可以开餐馆，---作为已知条件列出，可以用于开餐馆
# O8 B9 m: r4 \: L4 e+ _7 b9 m提到使用应该是房屋的用途不能违规，如开赌场等。但是是可以用于开餐馆的。---对使用也交待了。

zc762006

---审核QES某物业管理公司住宅小区项目部，有经营的门面，餐馆，；餐馆的经营，需要营业执照、环保审批、消防审批、餐饮经营许可证
----应该从风险识别角度
1 b. x, k! ~, ?, A2 V

zc762006

牛老师说：
8 w9 Y& k/ Y) k1 _4 O. G) c--你可思考一下。 审核物业公司时怎样审核小区内的餐馆。方方面面，哪些该审。哪些是物业要管的事，那些事不是物业管的事，QES体系，在这个问题上的结合审核是挺有意思的。
牛角尖
--我不太习惯把风险总是挂在嘴上，风险不是一个空口号，它是一种意识，是和业务融在一起的。标准的很多要求就是体现应对风险的。  
3 J- r5 \* u3 \, b6 h. o9 F
; W* K  Q: Q) z7 c" m先分析一下，首先，物业公司职责权限、业务内容是否明确？
( v$ }, _( s6 u7 ~9 }0 ~物业公司管辖的是项目范围内，清洁、清扫、保安等业务，无权干涉范围内业主经营。该项目内，涉及物业公司的，或者所需要物业公司承担管理责任的QES内容有哪些？这些不都是很明显的事吗？
2 R( L5 q- D7 c, d  @1 A针对项目内单一个体，餐馆，除了从环境、安全方面的影响，Q体系，除了风险识别，
还真需要牛老师指教。

牛角尖

zc762006 发表于 2023-4-19 04:15
4 z! v3 f3 e$ u7 U5 W牛老师说：
' @5 K. {$ |6 \+ z7 \7 t) ]0 l--你可思考一下。 审核物业公司时怎样审核小区内的餐馆。方方面面，哪些该审。哪些是物业要管 ...

. {/ S7 \* r, ~ 审核物业管理公司QMS体系，住宅小区内的餐馆查些什么？
% B& V: q! }% p5 Q查什么要看物业管理在这方面有哪些职责，具体可能会含以下内容？
1、餐馆周边地面是否清洁，一般小区物业只管室外清洁，不管室内清洁。
  C7 M  ^( L  e2、物业提供给餐馆的维修服务做得怎样，如：修灯、更换水龙头等，通常可以通过查派工单等获得信息。
2 |/ a2 O# G9 P$ G: @) R3、餐馆的垃圾分类、转运情况，
4、门口地面是否湿滑有摔跤的的风险，物业当发现这样的现象时是否与店主交涉改进
2 Q5 I2 O  B/ N) ~2 B  R6 s5、对产生噪声扰民、油烟排放影响其他业主时，是否主动协调解决。（相邻权的纠纷物业只能尽力协调，不少这样的纠纷会导致以法律手段解决。）
6、小区物业对消防设施负有责任，可抽查消防设施（含灭火器等）的状态及巡查记录
" S5 g7 E- C4 o% s还有一些。审核时不太可能逐个店面审查。可在巡视现场时相机审查。

幼儿园

牛角尖 发表于 2023-4-24 08:42
$ w$ a) l6 [& ~- g: l审核物业管理公司QMS体系，住宅小区内的餐馆查些什么？
# A9 T8 E" `) v$ I- @查什么要看物业管理在这方面有哪些职责，具体可 ...

“查什么要看物业管理在这方面有哪些职责”，具体可能会含以下内容？”

' C% W' p: W4 o: |+ L4 M1、“首先，物业公司职责权限、业务内容是否明确？”
——有合同明确物业公司职责吗？
2、“小区内有经营的门面，可以开餐馆，经查实餐馆的门面是业主租给餐馆的。”
——租赁合同上有什么约定吗？餐馆必须怎么做？
3、上面所谓“可能会”，这是有先决条件的物业公司的职责范围，不是都适用的。总之，题目交待不够清楚，要靠假设来讨论问题，这太麻烦了？

zc762006

& i# p3 J( O$ v$ K: P  C% C/ O牛老师扯了个大旗，我本来等着更深入的见解探讨，可是又打了个折。假设牛老师说的内容，物业合同都有，我问一下是特别针对餐馆的吗?1，2，3条，辖区内水果店，水产店，蔬菜店，商店，……，不需要这些?周边地面是不是公共物业，是餐馆的业务内容还是物业公司的业务内容?第4，5条是不是6.1的范畴，您牛一下，不提风险，这是怎么了?第六条，不是餐馆，物业不管吗，

zc762006

$ `1 l/ |( c$ \- H( X" z针对特定范畴，物业辖区有餐馆，有什么专业特有的，需要特别提出的Q范围需要审核的东西

牛角尖

牛角尖 发表于 2023-4-24 08:42
审核物业管理公司QMS体系，住宅小区内的餐馆查些什么？
# s/ R8 z* F6 J3 M0 N' ~查什么要看物业管理在这方面有哪些职责，具体可 ...

6 i( N6 [5 S6 R! g审核物业公司住宅小区内的餐馆，不应该管的，一、 饭菜做得好不好吃。价格是否合理。二、不宜要求店主出示健康证，经营许可证等证件，这是执法部门的权利，审核员无权管这些事。

牛角尖

8 I  i4 g! x& @2 l& K8 C

牛角尖 发表于 2023-4-26 11:39
审核物业公司住宅小区内的餐馆，不应该管的，一、 饭菜做得好不好吃。价格是否合理。二、不宜要求店主出 ...

消防设施的管理职责问题
场景1、 某公司A租赁园区厂房开工厂，厂房是一个个独立的小区间，共有一条走廊，走廊有3个门，分别属于A、B、C 3个公司.园区和物业公司签定合同，物业公司负责园区的消防设施（含灭火器）的巡查、检查，维护等管理工作。入园企业分别按园区要求办理了有关消防设施方面的手续事宜。
有下面2种情况：
1、发现走廊靠近A公司处的灭火器箱里有一只灭火器失效
2、发现A公司工作区域内灭火器箱里有一只灭火器失效
上面2种情况，如果是审核A公司QES体系，是否分别存在不符合，如果是审核物业公司QES体系，是否分别存在不符合
场景2、某学校A与保安公司签订保安合同，保安公司负责消防设施的日常维护、巡查等管理工作
) Y/ _1 Q- ^1 B   审核该学校时QES体系，发现一处存放灭火器的的地方堆满了杂物。影响使用，审核组提出要开具不符合整改，校方说，我们所有的有关消防设施管理方面的事，都是外包给了保安公司的，并出示了合同。有问题是保安公司的责任，我们不存在不符合。校方的说法是否正确？为什么？
2 I. v, ]2 N# `  X    发新帖要审核，时间又长，就发在这里了

幼儿园

上面说，“物业公司负责园区的消防设施（含灭火器）的巡查、检查，维护等管理工作。
——物业管理“园区的”消防设施（含灭火器），这包括园区的企业内的灭火器吗？
# ~4 N- Y* _. n8 z- r1 y3 @8 `
; _/ N6 e( c6 D$ W上面说，入园企业分别按园区要求办理了有关消防设施方面的手续事宜。”
8 n1 ], z) g& B! ^- w- U——园区对企业有什么消防设施要求？有什么配置依据？办了什么手续事宜？
- J' f7 q# x. N
: C3 L. B; m; w4 ?题目说不清楚，所以niuge会说“根据情况可以开，也可以不开”。…

zc762006

7 b7 R/ b( L- Q+ M8 Y) T从审核实际出发，愿意拿出理论的东西，与大家共同讨论是好事。牛老师既然这么写，而且是明显的问题，作为资深技术人员，应该有他独到的见解想发表说明。
而且，问题出的明显有深度。愿听牛老师详细讲一讲。

牛角尖

zc762006 发表于 2023-4-27 11:02
' q/ ^! U( z6 c. g6 V5 I9 H% L4 J从审核实际出发，愿意拿出理论的东西，与大家共同讨论是好事。牛老师既然这么写，而且是明显的问题，作为资 ...

场景1 审核A公司，第一种情况，没有不符合，因为走廊为公共区域，不是A公司所能控制的范围。第二种情况构成不符合，因为虽然消防设施的管理外包给了物业公司，但安全生产的主体责任推不掉。不可将安全责任推给物业公司了事。
: W9 @2 V4 m& x2 B# n  [' U4 U 场景1 审核物业公司，无论是走廊上的灭火器及A公司工作区域的灭火器都是物业管理消防设施管理的范围。都是物业公司的职责范围，故都构成物业公司的不符合。
场景2 审核A公司与第二种情况一个道理，构成A公司不符合。
% e0 e' X* J8 [4 m# J4 l' H    同理审核物业公司时，由于A公司工作区域的灭火器管理是物业管理公司的职责范围，故也构成物业公司的不符合

幼儿园

牛角尖 发表于 2023-5-3 13:46
场景1 审核A公司，第一种情况，没有不符合，因为走廊为公共区域，不是A公司所能控制的范围。第二种情况构 ...

7 \) Z1 x* x; z4 E9 D- C) X' |上面说场景1的第二种情况，“因为虽然消防设施的管理外包给了物业公司，但安全生产的主体责任推不掉。”
' d. w: i: e: m% f" p3 s" O
3 H! B; g! U$ W) }# v——题目中哪句话说了A公司将“消防设施的管理外包给了物业公司”了？如果是“外包”，也应该是由业主与物业公司签合同，安全责任应该也是业主(房东)的吧？
$ V( g% p- B4 R  p1 _) I8 O2 p& n
——如果A公司工作区域内“自动灭火喷淋系统”失效或“应急照明灯”不亮，这也要A公司负责吗？租赁合同上有明确吗？题目上根本没有说清楚。

幼儿园

上面15楼说“场景1 审核物业公司，无论是走廊上的灭火器及A公司工作区域的灭火器都是物业管理消防设施管理的范围。都是物业公司的职责范围，故都构成物业公司的不符合。”
5 |1 I  z; M* v6 J6 w——本讨论题是 “关于审核物业管理公司的一个问题 ”。所以，这个回答是可以的。
——园区机构是业主，A、B、C三个公司是承租户。物业管理公司负责管理物业，包括消防工作。只有三者职责范围分清后，才能正确判断不符合责任。

幼儿园

牛角尖 发表于 2023-4-26 11:45
; b$ B( Q! z2 H0 B消防设施的管理职责问题
场景1、 某公司A租赁园区厂房开工厂，厂房是一个个独立的小区间，共有一条走廊 ...

上面12楼你说：消防设施的管理职责问题
% H; k. }- N" {& ?7 K$ Y; K& D! q场景1、
“.园区和物业公司签定合同，物业公司负责园区的消防设施（含灭火器）的巡查、检查，维护等管理工作。
9 ?  E3 f. z8 R) i上面15楼又说：
3 n7 {' T* V4 k; A! D; O  F场景1 …无论是走廊上的灭火器及A公司工作区域的灭火器都是物业管理消防设施管理的范围。…

) _. |4 e) h/ {# T8 l6 m——所以，工作区域内消防设施有效性的定期检查(如，自动灭火系统、应急灯、灭火器的点检打卡记录)是物业公司工作职责，不是承租户的职责。
+ p/ _: N4 n/ w/ B——监督物业公司工作的责任是园区业主，也不是园区租赁户。如果租赁户擅自移动了消防器材，或妨碍它的正常使用，该由物业公司监督和令租赁户恢复原状。
, o4 a4 y5 L, V- o5 ?' S$ z0 c上面12楼说：
! u" Q- m! W  L7 V' m7 F有下面2种情况：
1、发现走廊靠近A公司处的灭火器箱里有一只灭火器失效
" U' n: u) J* M4 n" d2 l, X: X2、发现A公司工作区域内灭火器箱里有一只灭火器失效

2 U% ~. u3 n6 O+ ]8 c0 K——灭火器失效(如压力不足)，应该是物业管理点检工作疏漏，没有及时发现，是物业公司的责任，不是租赁户的责任。所以，灭火器失效判不到租赁户头上。

——这好比你坐出租车，车辆灭火机失效了，这是出租车公司(驾驶员)的责任，不是乘客的责任一样的道理。对吗？
0 ?( D, C5 r! M. A3 W  |8 C  b, N- v

幼儿园

有的审核员希望获得审核物业管理公司的资格，可先学习一下国家职业技能标准 4-06-01-01《物业管理师》2023年版标准.它包括，职业道德，基础知识(四类)，工作要求等三大方面的要求。学习之后，有利于理解物业管理人员的职责及发展途径。